物業征收水電費

我司認為電費收入的確認,依據增值稅第三條確認,“采取賒銷和分期收款方式銷售貨物,為書面合同約定的收款日期的當天,無書面合同的或者書面合同沒有約定收款日期的,為貨物發出的當天。”我們 電費是在5月份初按照上月80%的使用量進行托收先行購買,那么之后客戶使用的電量,應該屬于賒銷方式銷售。  我們簽訂的租賃合同就應收水費,電費,及電話費等是這樣規定的“承租人須按該單元獨立記錄表所示,或按出租人向承租人提供的公共事業單位賬單,在收到該等記錄表或賬單后十四天內支付該單元的水費,電費和電話費用等。”那么5月份水電費的賬單,則是在5月底抄表之后確認,6月初發送賬單,按照實際操作,我司認為在6月份確認收入是比較可行的。 但是國稅專管員,物業公司5月的水、電視為轉售需要計銷項稅額,同時需計入5月收入中明所以想確認下5月份的電費是否需要在5月份計入收入且計算增值稅銷項稅?
所屬話題: 稅務合規與籌劃
匿名用戶 提問于 2016-06-27 14:09
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  • 鉑略李老師 國稅局人才庫成員 注冊稅務師 2016-06-27 14:15

    答:物業公司代收水電費、暖氣費,繳納營業稅時實行差額征稅,開具代開普通發票,而營改增試點政策中并未延續差額征稅政策。對此問題,國家稅務總局正在研究解決。

    我們認為應區分不同情況進行處理:

    一、水電費不加價收取

    如果上述水、電收費物業公司不加價,也不墊付,而是另行收取物業管理費,可以看成是代購行為,對代收供水供電企業收取的水電費暫不征收增值稅;不滿足上述條件,即為轉售水電,應繳納增值稅。

    各地陸續出臺一些指引,山東省國稅局指引對此規定得較為人性化,且具有可操作性,僅供參考:

    山東省國稅局《全面推開營改增試點政策指引(三)》規定:

    一、關于物業公司代收水電費、暖氣費問題

    物業公司代收水電費、暖氣費,繳納營業稅時實行差額征稅,開具代開普通發票,而營改增試點政策中并未延續差額征稅政策。對此問題,國家稅務總局正在研究解決。在新的政策出臺之前,可暫按以下情況區分對待:

    1、如果物業公司以自己名義為客戶開具發票,屬于轉售行為,應該按發票金額繳納增值稅;

    2、如果物業公司代收水電費、暖氣費等,在總局明確之前,可暫按代購業務的原則掌握,同時具備以下條件的,暫不征收增值稅:

    (1)物業公司不墊付資金;

    (2)自來水公司、電力公司、供熱公司等(簡稱銷貨方),將發票開具給客戶,并由物業公司將該項發票轉交給客戶;

    (3)物業公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款,并另外收取手續費。

    山東省國稅局《全面推開營改增試點政策指引(十)》物業管理企業代有關部門收取水、電、燃(煤)氣費增值稅征收管理問題

    關于物業管理企業代收水電費、暖氣費等問題的增值稅處理原則,我們已在《全面推開營改增政策指引(三)》中進行了明確,基于上述原則,現對有關物業管理企業代收業務的操作口徑進一步明確如下:

    1、物業管理企業代收的水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租,在收到款項時向消費者開具收據,并全額轉付給水、電等實際提供方的,不作為物業管理企業的增值稅銷售額,不繳納增值稅。

    2、物業管理企業的代收轉付行為,不得向消費者開具增值稅發票,同時,其接收的增值稅發票也不得抵扣進項稅額或作為費用列支,否則,將視為增值稅的轉售行為。

    3、物業管理公司向提供方或消費者收取的手續費收入,按照“經紀代理服務”繳納增值稅。

    二、水電費加價收取

    則屬于轉售水電收入,應按照相關規定處理:

    《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部 國家稅務總局第50號令)第三十八條 條例第十九條第一款第(一)項規定的收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天,按銷售結算方式的不同,具體為:
      (一)采取直接收款方式銷售貨物,不論貨物是否發出,均為收到銷售款或者取得索取銷售款憑據的當天;
      (二)采取托收承付和委托銀行收款方式銷售貨物,為發出貨物并辦妥托收手續的當天;
      (三)采取賒銷和分期收款方式銷售貨物,為書面合同約定的收款日期的當天,無書面合同的或者書面合同沒有約定收款日期的,為貨物發出的當天;
      (四)采取預收貨款方式銷售貨物,為貨物發出的當天,但生產銷售生產工期超過12個月的大型機械設備、船舶、飛機等貨物,為收到預收款或者書面合同約定的收款日期的當天;
      (五)委托其他納稅人代銷貨物,為收到代銷單位的代銷清單或者收到全部或者部分貨款的當天。未收到代銷清單及貨款的,為發出代銷貨物滿180天的當天;
      (六)銷售應稅勞務,為提供勞務同時收訖銷售款或者取得索取銷售款的憑據的當天;
      (七)納稅人發生本細則第四條第(三)項至第(八)項所列視同銷售貨物行為,為貨物移送的當天。

    《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號) 附件1:《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條 增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為:

    (一)納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的,為開具發票的當天。

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