房地產租金

房地產公司A資助民營醫院B房產土地作為經營場所(兩者不是關聯企業),向B收取租金。但是租金形式有兩種:若醫院盈利,那么租金就按照(醫院收入-醫院成本)*25%進行計算;若醫院虧損,那么租金就象征性的收取一元。那么想問這樣租金的設置對房地產企業和醫院分別有什么稅務風險?
所屬話題: 稅務合規與籌劃 稅務合規與籌劃
匿名用戶 提問于 2016-06-07 20:16
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  • 王越 總局稽查局人才庫成員 高級經濟師 2016-06-08 09:05

    根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號 )第十四條規定:下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產:
    (一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務,但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。
    (二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產,但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。
    (三)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

    第四十條規定:納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的,或者發生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的,主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額:
    (一)按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。
    (二)按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。
    (三)按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為:
    組成計稅價格=成本×〔1+成本利潤率)
    成本利潤率由國家稅務總局確定。
    不具有合理商業目的,是指以謀取稅收利益為主要目的,通過人為安排,減少、免除、推遲繳納增值稅稅款,或者增加退還增值稅稅款。

        《企業所得稅法實施條例》第一百零九條規定:企業所得稅法第四十一條所稱關聯方,是指與企業有下列關聯關系之一的企業、其他組織或者個人:
        (一)在資金、經營、購銷等方面存在直接或者間接的控制關系;
        (二)直接或者間接地同為第三者控制;
        (三)在利益上具有相關聯的其他關系。
        第一百一十條規定:企業所得稅法第四十一條所稱獨立交易原則,是指沒有關聯關系的交易各方,按照公平成交價格和營業常規進行業務往來遵循的原則。

    因此,在增值稅方面,由于價格明顯偏低為一元,且醫院經營項目多為免稅從而不需要抵扣增值稅進項稅額,國稅機關極有可能核定地產開發公司的增值稅銷售額補繳增值稅。而在企業所得稅方面,由于醫院多屬于企業所得稅優惠適用對象,對于以象征性價格收取租金極有可能被企業所得稅主管稅務機關認定為向免稅企業轉讓定價輸送利潤而使地產開發公司遭遇到特別納稅調整。

    對于醫院而言,取得的增值稅進項稅額基本不能抵扣,而醫院本身適用企業所得稅的優惠政策,所以在增值稅層面與企業所得稅層面應無大礙。

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