土地使用權在籌建期需要攤銷嗎?如攤銷,攤銷進入費用還是廠房成本中。

土地使用權在籌建期需要攤銷嗎?如攤銷,攤銷進入費用還是廠房成本中。
所屬話題: 會計準則
匿名用戶 提問于 2016-05-16 08:52
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  • 鄭智 鉑略講師 2016-05-16 09:11

    企業取得土地使用權時,應以取得時支付的價款及相關稅費確認為無形資產,在籌建期需要攤銷。

    攤銷方法:

    首先籌建期包括非廠房建設期和廠房建設期

    非廠房建設期直接計入管理費用—開辦費(無形資產攤銷)

    廠房建設期攤銷要看看企業執行的什么會計核算制度

    一、執行新《企業會計準則》

    《企業會計準則第6號——無形資產》應用指南中對此做出了規定:企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產,但改變土地使用權用途,用于賺取租金或資本增值的,應當將其轉為投資性房地產。

    自行開發建造廠房等建筑物,相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配;難以合理分配的,應當全部作為固定資產。

    企業(房地產開發)取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物,相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。

    《企業會計準則講解》——第七章無形資產對此作出了進一步明確:

      企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產。土地使用權用于自行開發建造廠房等地上建筑物時,土地使用權的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本,而仍作為無形資產進行核算,土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。但下列情況除外:

      1.房地產開發企業取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物,相關的土地使用權應當計入所建造的房屋建筑物成本;

      2.企業外購的房屋建筑物,實際支付的價款中包括土地以及建筑物的價值,則應當對支付的價款按照合理的方法在土地和地上建筑物之間進行分配;如果確實無法在地上建筑物與土地使用權之間進行合理分配的,應當全部作為固定資產核算。

      企業改變土地使用權的用途,將其作為用于出租或增值目的時,應將其轉為投資性房地產。

    因此,,對于企業自行建造廠房建設期的土地使用權,應當與建筑物分別進行處理,單獨核算,并進行攤銷,而不進入廠房成本形成固定資產以折舊的形式攤銷。 

    二、執行《企業會計制度》或《小企業會計制度》

    《企業會計制度》第四十七條規定的:“企業因利用土地建造自用某項目時,將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。

    由此可見:執行《企業會計制度》的企業,應將土地使用權的賬面價值全部計入在建工程成本,與固定資產一起以折舊的形式攤銷。

    若土地使用權的預計使用年限高于房屋、建筑物的預計使用年限,根據財會[2001]43號文件的規定:“如果土地使用權的預計使用年限高于房屋、建筑物的預計使用年限的,在預計該項房屋、建筑物的凈殘值時,應當考慮土地使用權的預計使用年限高于房屋、建筑物預計使用年限的因素,并作為凈殘值預留,待該房屋、建筑物報廢時將凈殘值中相當于尚可使用的土地使用權價值的部分,轉入繼續建造的房屋、建筑物的價值,如果不再建造房屋、建筑物的,則將其價值轉入無形資產進行攤銷。

    這里需要注意的是:如果在廠房建設期開始就將全部無形資產賬面價值轉入在建工程時,那么就要等到廠房或建筑物竣工完工轉入固定資產后,才能以折舊的形式攤銷,建設期間沒有攤銷,改變了會計制度對土地使用權所規定的“在預計使用年限內分期平均攤銷”的方法,同時也與稅法規定的直線攤銷法出現了差異。造成會計和稅法的差異,在年終所得稅匯算時調整應納稅所得額的麻煩。

    建議土地使用權結轉在建工程的時點確定為工程竣工并達到預定可使用狀態,從而使得整個建造固定資產的前后一直沒有停止對土地使用權的攤銷,避免了進行納稅調整的困難和麻煩。

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