房地產營改增問題

關于房地產行業5月1日開始實施營改增,以下問題煩請您解決: 1.企業在4月30日之前確認收入并開具營業稅發票,如果客戶希望能夠在營改增之后換取增值稅發票,對我司會有怎樣的稅務風險? 2.在上述情況下,如果客戶堅持要等5月1號之后取得增值稅發票,有什么具體的解決辦法? 3.問題如下: 前提: 資產管理合同(DTZ 與香港一家公司簽訂,其在國內沒有注冊公司,也沒有代表處),DTZ代其在國內的房產收取租金,代支付物業管理費、能源費、代繳納各項稅款后,匯款給對方。 問題: DTZ是否可以開具DTZ發票給房屋租賃的客戶?如我可以開具,是否可以依據國稅發[1998]217號 國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知
所屬話題: 稅務合規與籌劃
匿名用戶 提問于 2016-04-15 10:35
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  • 鉑略李老師 國稅局人才庫成員 注冊稅務師 2016-04-15 14:05

    1.

    對于4月30日之前確認收入并開具營業稅發票,在營改增之后不能為客戶換取增值稅發票,否則可能面臨稅收處罰及補稅。

    首先,營業稅納稅義務已發生且已履行完畢。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》(中華人民共和國國務院令540號 )第十二條營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。

    其次,重新開具發票并不是因為發生退貨或退款。即使發生退款也應沖減營業收入。

    《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十四條 納稅人的營業額計算繳納營業稅后因發生退款減除營業額的,應當退還已繳納營業稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業稅稅額中減除

    第三,營改增后,文件規定了試點前發生的業務的過渡政策,及何種情況下可開具增值稅發票。案例中反映的情況顯然不符合相關文件規定。

    《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2:《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》(十三)試點前發生的業務。2.試點納稅人發生應稅行為,在納入營改增試點之日前已繳納營業稅,營改增試點后因發生退款減除營業額的,應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業稅。

    《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號) 第十七條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款,未開具營業稅發票的,可以開具增值稅普通發票,不得開具增值稅專用發票。——對于已開具增值稅普通發票是否申報,是否按免稅申報,目前無文件明確。

    第四,違規可能面臨補繳稅款及稅收處罰。

    《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2:《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》(十三)3.試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為,因稅收檢查等原因需要補繳稅款的,應按照營業稅政策規定補繳營業稅。《根據中華人民共和國稅收征收管理法》相關規定可能面臨50%以上五倍以下的罰款。


    2.

    從上述情況是不能在5月1號之后開具增值稅發票。如果按合同規定付款日期為5月1日以后,實際也是在5月1日以后收取;或未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,也未不動產權屬變更的,可以開具增值稅發票。

    《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號) 附件1:《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條 增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為:(一)納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的,為開具發票的當天。收訖銷售款項,是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天,是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。


    3.

    4月30日前按國稅發[1998]217號文件繳納營業稅沒問題。5月1日起實行營改增后,目前無文件明確規定可以差額征收增值稅,一般納稅人可取得進項水費、電費、燃(煤)氣費等進項,而住宅專項維修資金等歸為不征收增值稅項目,小規模納稅人則無法抵扣。目前文件未明確,應該還有后續規定。

    《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附:《銷售服務、無形資產、不動產注釋》物業管理屬于“商務輔助服務-企業管理服務-物業管理”

    附件2:《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》僅規定房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住宅專項維修資金,屬于不征收增值稅項目。具體如何操作并無更詳細規定。

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