房產稅問題

公司想要找房地產企業建廠房,以租金的形式收錢,過幾年后廠房再轉給房地產企業,怎樣一個操作流程,包括其中稅率如何計算。
所屬話題: 稅務合規與籌劃
匿名用戶 提問于 2016-03-25 10:44
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  • 胡錦霞 稅務官員 2016-03-25 11:03

    你公司的這項業務,操作流程是:

    首先,你公司與房地產企業簽訂土地使用權租賃協議,將土地使用權出租給房地產企業,收取租金時需要按照“服務業——租賃業”稅目繳納5%的營業稅;按照所繳納營業稅金的7%繳納城市維護建設稅、按照所繳納營業稅金的3%繳納教育費附加、按照所繳納營業稅金的2%繳納地方教育附加。同時,根據你公司與房地產企業所簽訂的租賃協議繳納合同金額0.1%的印花稅。

    然后,你公司向房地產企業轉讓該廠房時,按照轉讓金額,繳納“轉讓無形資產”營業稅,稅率為5%。同時,按照實際繳納的營業稅金繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加;按照轉讓合同金額繳納0.05%印花稅;按照增值額繳納土地增值稅。

    依據如下:

    1.營業稅:《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定,服務業和轉讓無形資產的稅率均為5%。

    2.城市維護建設稅:《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》第四條規定,“城市維護建設稅稅率如下:納稅人所在地在市區的,稅率為百分之七;納稅人所在地在縣城、鎮的,稅率為百分之五;納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的,稅率為百分之一。”

    3.教育費附加:國務院《征收教育費附加的暫行規定》第三條規定,“教育費附加,以各單位和個人實際繳納的增值稅、營業稅、消費稅的稅額為計征依據,教育費附加率為3%,分別與增值稅、營業稅、消費稅同時繳納。”

    4.地方教育附加:《關于印發〈上海市地方教育附加征收管理辦法〉的通知》(滬財教[2011]10號)第三條規定,“地方教育附加以單位和個人實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅稅額為計征依據,征收率為2%。”

    5.印花稅:《中華人民共和國印花稅暫行條例》規定,財產租賃合同按照合同所載金額的千分之一貼花;產權轉移書據按照轉讓合同所載金額的萬分之五貼花。

    6.土地增值稅:《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第一條規定,“轉讓舊房,應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。”

    《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)規定:“納稅人轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發票的,經當地稅務部門確認,可以將《土地增值稅暫行條例》第六條第(一)項規定的取得土地使用權所支付的金額和第(三)項規定的舊房及建筑物的評估價格的金額,按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。”

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