出售其不動產

1)我司現在有一問題請教。我集團內某公司(非房地產企業),目前在考慮出售其不動產,該不動產購入時包括土地使用權以及房產,后房產經過部分改擴建。該公司目前賬上有大額增值稅留抵稅額。我們的問題是: 1、該不動產銷售時應如何計算營業稅,是全額計征還是差額計征?如是差額計征,哪些金額可以扣減?如是全額計征,哪些情況才能適用差額計征的方式? 2、按照最新的政策,5月1日起會營改增,請問目前是否有進一步的政策動向,是否有可能通過出售不動產消耗我司的留抵? 3、計算土地增值稅時: a.是以什么為單位計算?一宗土地證為單位還是其他? b.計算土地增值稅時優先選擇評估價格確認扣除項目,如無法取得按照購房發票每年加計5%計算,請問對于我們這種有過后來改擴建的企業是必須用評估法么?實務中一般有何經驗或注意事項可以盡量減少土地增值稅的金額? c.對于不動產的轉讓價值目前稅局是如何監控的?如果轉讓價格較低,是否會被面臨被調整的風險?稅局按照何種依據調整?
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匿名用戶 提問于 2016-03-10 17:41
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  • 王越 總局稽查局人才庫成員 高級經濟師 2016-03-15 10:01

    1《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)規定:單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權,以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。

    《國家稅務總局關于印發營業稅稅目注釋(試行稿)的通知》(國稅發〔1993〕149號)規定:在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為,比照銷售不動產征稅。

    參考《湖北省地方稅務局關于房地產稅收政策有關問題的批復》(鄂地稅函〔2005〕141號)規定:《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》 (財稅[2003]16號,以下簡稱16號文件)規定,單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權,以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。這里所稱銷售或轉讓不動產或土地使用權,是指購置的不動產或受讓的土地使用權,對納稅人購買土地、利用自有土地以及其他土地銷售開發房地產的行為應全額征收營業稅。

    綜上貴司銷售已經過改擴建的房產原則上不應當適用差額納稅的政策,因為貴司已經對購置不動產進行了改擴建行為,應當全額申報繳納營業稅。不過貴司如果屬于日常修理性質的,即會計上并未增加固定資產原值后重新計提折舊的,建議和主管稅務機關溝通后看是否適用差額征稅政策。


    2、銷售不動產營改增政策尚未落地,建議關注近期出臺政策,結合前期營改增實踐經驗,營改增可能設立一段過渡期,即營改增項目的銷項稅額只抵扣營改增項目的進項稅額。


    3、貴司銷售不動產應以這棟房子為征稅對象,按舊房土地增值稅來處理,即該舊房相應的收入減去扣除項目后計算土地增值稅。


    《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)規定:納稅人轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發票的,經當地稅務部門確認,《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額,可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數。

    對于轉讓舊房及建筑物,既沒有評估價格,又不能提供購房發票的,地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規定,實行核定征收。

    參考《江蘇省財政廳、江蘇省地方稅務局關于明確舊房轉讓土地增值稅政策的通知》(蘇財稅〔2011〕36號)對舊房轉讓實行核定征收的,按《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發[2010]53號)文件第四條規定,核定征收率原則上不得低于5%.并應按《江蘇省地方稅務局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(蘇地稅發[2011]53號)文件第三條規定,在測算增值率的基礎上,確定核定征收率,計征土地增值稅。


    因此建議貴司依據取得評估價格(稅務機關認同)、發票價格、核定政策來分析具體稅負作出決擇,優先級依次為評估價格、提供購房發票、核定征收。也就說有評估價格就按評估價格,沒有的話按發票,如果都沒有就核定征收。

    參考《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業務問題的公告》(蘇地稅規〔2012〕1號)對納稅人申報的房地產轉讓價格低于同期同類房地產平均銷售價格10%的,稅務機關可委托房地產評估機構對其評估。納稅人申報的房地產轉讓價格低于房地產評估機構評定的交易價,又無正當理由的,應按照房地產評估機構評定的價格確認轉讓收入。
    對以下情形的房地產轉讓價格,即使明顯偏低,可視為有正當理由:
    1、法院判定或裁定的轉讓價格;
    2、以公開拍賣方式轉讓房地產的價格;
    3、政府物價部門確定的轉讓價格;
    4、經主管稅務機關認定的其他合理情形。

    《海南省地方稅務局關于印發土地增值稅清算有關業務問答的通知》(瓊地稅函〔2015〕917號)納稅人申報的房地產轉讓價格低于同期同類房地產平均銷售價格30%且無正當理由的,可認定為房地產轉讓價格明顯偏低,主管稅務機關應根據《中華人民共和國稅收征收管理法》(中華人民共和國主席令第四十九號)及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財稅字〔1995〕6號)的規定核定其房地產轉讓價格。
    符合下列條件之一的房地產轉讓價格明顯偏低,視為有正當理由:
    (一)人民法院判定或裁定的轉讓價格;
    (二)以公開拍賣方式轉讓房地產的價格;
    (三)政府有關部門確定的轉讓價格;
    (四)經主管稅務機關認定的其他合理情形。

    因此對于價格明顯偏低且無正當理由的收入核定,建議參考所屬省級地方稅務局的規范性文件處理。

  • 匿名用戶 2017-12-25 15:41

    如果一套個人購買的公寓,已使用10年,現準備出售,買方也是個人,想咨詢一下,現在需要繳納哪些稅種,稅率是多少?

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