房地產銷售模式可能的稅務風險

我司目前正在做房產預售的先期準備,想了解下對于不同銷售模式所面臨的稅務風險。 (一)情況一:若一套房子的面積為地上200平方米,地下100平方米,產證面積200平方米(地下面積不計入產證面積) 第一種銷售方式:合同簽訂面積為200平方米,同時寫明地下室100平方米為贈送面積; 第二種銷售方式:合同簽訂面積為300平方米,地上200平方米,地下100平方米。 (二)情況二:若一套房子的面積為地上200平方米,地下100平方米,產證面積300平方米(地下面積計入產證面積) 第一種銷售方式:合同簽訂面積為200平方米,同時寫明地下室100平方米為贈送面積; 第二種銷售方式:合同簽訂面積為300平方米。 以上4中假設銷售方式,在稅務方面是否有風險,特別在贈送面積部分,我司會面臨哪些稅務問題,如何避免?
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匿名用戶 提問于 2015-12-22 11:03
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  • 王琿 20年+國際稅收實戰專家 2015-12-22 16:00

    答:(一)第一種銷售方式:因為地下部分無產權,故實際上房地產開發企業是無權利作為贈送處理的,地下部分的開發成本已經由其他可售面積承擔,在銷售地上面積的同時其收入中其實隱含著地下的無產權部分的收入。因此第一種方式贈送面積不涉及稅收問題,就只要把有產權部分進行稅收處理即可,需要按照實際收到的價款來確認收入,繳納營業稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅。

    第二種方式是不可行的。可售面積就是200平方米,就只能開具200平方米的銷售發票,不能開具300平方的發票,否則和測繪面積和備案的房產面積有沖突,對于辦理個人產權和繳納業主繳納契稅都是存在問題的。

    (二)第一種方式:屬于典型的買一贈一行為,應該按照總價值分配計入地上和地下的收入,參考文件是國稅函[2008]875號。在所得稅上實際按照總的收入確認收入總額即可。營業稅和土地增值稅都可以按照實際收到的價款來確認收入繳納稅費,印花稅也是同樣的。

    此種處理方式在稅收法理上按照上述方法進行操作是沒有風險的,但是需要考慮到地方稅務部門對稅法的理解和征管實踐,很可能被一些地方稅務部門認定為視同銷售(增值稅,土地增值稅,企業所得稅),因此有很大的風險。

    第二種方式是可取的,按照實際面積來做處理,但是總價格是不變的,比如原來地上部分售價200萬,地下贈送。現在可這樣操作,總面積三百平米,按照比例來劃分地上和地下的價值,總價還是200萬,這樣操作是風險最低的。


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