受讓取得在建地產開發項目,取得轉讓發票,在該公司后續銷售土增稅清算時,是否按票面價值計入可抵扣成本?

A公司通過受讓取得開發到25%的在建地產開發項目,取得3億元轉讓發票,出售方完成轉讓時點的相關土增稅、所得稅清算。A公司開發完畢后,做土地增值稅清算時,成本如何認定?
所屬話題: 稅務合規與籌劃
匿名用戶 提問于 2017-07-04 11:48
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  • 潘老師 稅務局稽查官員 2017-07-05 11:18

    (一)關于扣除項目取得增值稅專用發票,其進項稅額能否扣除的問題:

    營改增后,因為增值稅為價外稅,土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入,相應的,扣除項目涉及的稅金也進行了調整。如果購進在建設工程取得增值稅專用發票,開發銷售時,按一般計稅方法的,其取得的進項稅額允許抵扣,此時,發票上載明的增值稅進項稅額不計入土地增值稅扣除項目,只能按票面價款數計入土地增值稅扣除項目。如果銷售時采用的是簡易計稅方法,其取得的進項稅額不允許抵扣,此時,發票上載明的增值稅進項稅額也應計入土地增值稅扣除項目進行扣除,也就是按票面價稅合計數計入土地增值稅扣除項目。

    依據:

    (1)《財政部國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第三條規定:“土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額,允許在銷項稅額中計算抵扣的,不計入扣除項目,不允許在銷項稅額中計算抵扣的,可以計入扣除項目。”。

    (2)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條。

    (二)關于取得在建工程支付的金額在土地增值稅清算時能否加計扣除問題:

    受讓的在建工程,開發后再轉讓,進行土地增值稅清算時,取得在建工程支付的金額,能提供合法有效憑證的,允許據實扣除。

    關于這部分支出,能否在土地增值稅清算時加計扣除,各地有所不同。下面列了一些各地的文件、答復,提問者可參照所在地的口徑執行。

    1、允許加計扣除的:

    ?青島:

    對整體購買未竣工的房地產開發項目后,進行后續開發建設,完成后再轉讓房產的,其扣除項目是否允許加計扣除?

    答:對納稅人整體購買未竣工的房地產開發項目,然后投入資金繼續建設,完成后再轉讓的允許加計扣除,其扣除項目如下:

     (一)取得未竣工房地產所支付的價款和按國家統一規定交納的有關費用;

     (二)改良開發未竣工房地產的成本;

     (三)房地產開發費用;

     (四)轉讓房地產環節繳納的有關稅金,包括營業稅金及附加、地方教育附加;

     (五)加計取得未竣工房地產所支付的價款和改良開發未竣工房地產成本兩項之和的百分之二十。

    ?《大連市地方稅務局關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》(大地稅函〔2008〕188號)

    納稅人整體購置未竣工房地產開發項目后,再投資建設后轉讓的,在清算土地增值稅時,其整體購置未竣工房地產開發項目的價款可作為加計20%扣除的基數,但未經投資、建設而直接轉讓的,不得加計扣除。

    2、不允許加計扣除的:

    浙江:《關于土地增值稅若干政策問題的公告》(浙江省地方稅務局公告2014年第16號)第四條規定,房地產開發企業購買在建房地產開發項目后,繼續投入資金進行后續建設,達到銷售條件進行商品房銷售的,其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除,但不得作為土地成本和房地產開發成本加計20%扣除以及房地產開發費用按比例計算扣除的基數。后續建設支出的扣除項目處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及其實施細則第七條相關規定執行。

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