租房

老師,您好,個人租房給企業,如何開票,需要繳納哪些稅,怎么計算的?
所屬話題: 稅務合規與籌劃
匿名用戶 提問于 2017-06-26 11:09
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  • 問答板塊小編 2017-06-27 09:06

    小編傳話:


    營改增后,個人出租房屋,屬于銷售租賃服務,根據相關規定,需要到主管地方稅務機關代開增值稅普通發票或專用發票,代開發票時,地方稅務機關會附征相應稅款。

    增值稅:如果是住房,可采用簡易計稅方法,減按不含稅收入的1.5%征收增值稅,應納增值稅額=全部租金收入/(1+5%)*1.5%;如果不是住房,而是商業用房,則按不含稅收入的5%征收增值稅,應納增值稅額=全部租金收入/(1+5%)*5%。

     個人出租房屋,月銷售額不超過3萬元的,可享受小微企業免征增值稅優惠政策,如果采取一次收收取租金或預收款形式出租不動產,取得(預收)的租金收入,可在對應的租賃期內平均分攤。分攤后的月租金收入不超過3萬元的,可享受小微企業免征增值稅優惠政策。如果代開的是增值稅專用發票,則不享受上述免稅待遇。

    房產稅:個人出租房屋滿足小微企業增值稅優惠條件,開具增值稅普通發票免征增值稅的,其從租計征房產稅計稅依據,為實際收到的全部租金,不扣減增值稅額,無需折算不含增值稅租金收入。滿足小微企業增值稅優惠條件,但是開具增值稅專用發票的(全部或部分)不享受免征增值稅優惠的,其繳納的增值稅額在計算房產稅時,從租金收入中扣減。從租計征房產稅計稅依據=實際全部租金收入-開具增值稅專用發票繳納的增值稅額。

    城市維護建設稅及教育費附加:以實際繳納的增值稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率)和教育費附加率3%計算繳納。

    個人所得稅:計算方法是,按不含增值稅的財產租賃所得(如屬于滿足小微企業增值稅優惠條件免征增值稅的,按全額),每次收入不超過4000元的,減除費用800元;4000元以上的,減除20%的費用,同時還允許準予扣除能夠提供有效、合法憑證,證明由納稅義務人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用(一次扣除不完的,準予在下一次繼續扣除,直至扣完為止),計算出的余額為應納稅所得額,稅率是20%,個人出租住房取得的所得暫減按10%稅率征收個人所得稅。有的地區,地方稅務機關在代開發票時,按不含稅銷售額的一定比例附征個人所得稅,如2.5%等(相當于核定)。有的地區是按10%或20%,全面營改增后,后種情況居多。

    印花稅:按財產租賃合同租賃金額的千分之一貼花(根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表)。個人出租住房的,免征印花稅。

    城鎮土地使用稅:根據房屋所處地段和當地的規定,按面積計算應繳納的城鎮土地使用稅。計算公式:應納稅稅額=面積*單位面積稅額。個人出租住房的,免城鎮土地使用稅。

    依據:《國家稅務總局關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》(國稅函〔2009〕639號),《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號),《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)。相關稅種的稅法、條例或實施細則(不一一例舉)。

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