出售商品房需繳納的稅

企業現在出售2000年前購買的商品房和商鋪,需要繳納哪些稅種?對應的稅率分別是多少?
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鉑略會員17150789 提問于 2017-06-26 09:20
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  • 問答板塊小編 2017-06-27 09:12

    小編傳話:


    會涉及以下稅種。

    (1)增值稅:屬于銷售取得的不動產老項目,可選擇適用簡易計稅方法適用5%的征收率計算應納稅額。

    依據:《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第14號)第三條第一項:一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產,可以選擇適用簡易計稅方法計稅,以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款,向機構所在地主管國稅機關申報納稅。可開具增值稅專用發票。

    (2)企業所得稅:屬于處置資產,處置收入(不含增值稅)計入營業外收入,計算繳納企業所得稅。稅率或是否繳納企業所得稅與企業具體情況、當年企業所得稅申報調整情況有關。

    依據:《中華人民共和國企業所得稅法》。

    (3)土地增值稅:按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算征收(可參看《土地增值稅條例》所附稅率表)。本問題事項屬于銷售舊房,其增值額的確定分以下幾種情況:

    ?能取得舊房評估價格并經稅務機關確認的,增值額=銷售收入-舊房評估價格-土地的地價款-轉讓稅金-交納的有關費用-舊房評估費用。  

    ?沒有評估價格,能提供購房發票并經稅務機關確認的,增值額=銷售收入-發票所載金額(1+購房年度×5%)-土地的地價款-轉讓稅金-交納的有關費用,計算出增值額后,再確定增值率,進而確定應繳納的土地增值稅。 

     ?沒有評估價格也沒有發票的,由稅務機關核定征收。

    依據:《土地增值稅暫行條例》及實施細則、《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第十條、第十二條,《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條,《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第七條規定,《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條第一款。《關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)第一條。

    (4)城市維護建設稅及教育費附加以實際繳納的增值稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率)和教育費附加率3%計算繳納。

    (5)印花稅:按產權轉移書據所載金額0.5‰貼花(根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表)。


    風險提示:轉讓取得的不動產,為企業經營及涉稅重大事項,建議慎重規劃。從稽查實務來看,這一環節發現重大問題的概率比較大。

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