租賃問題

專家好:我開發公司有部分房產需出租,已與物業公司簽訂托管經營合同,請問這部分租賃房產產權是開發公司的,但由物業公司與租戶直接簽租賃合同且由物業公司去收租金和開發票,物業公司可否按代收代付差額去交增值稅,這樣操作是否有轉租嫌疑(開發租給物業,物業轉租客戶)會交兩道稅??若不想出現轉租,實際租賃發票可否由開發公司開具,租金由物業公司代收代付,物業公司再按差額部分給開發公司開服務發票收手續費?但租賃合同又是由物業和客戶簽訂的,咋辦?
所屬話題: 稅務合規與籌劃
鉑略會員17157532 提問于 2017-04-26 16:57
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  • 鉑略李老師 國稅局人才庫成員 注冊稅務師 2017-05-02 10:27

    本例中房產屬于開發公司,物業又與開發公司簽托管合同,物業與租戶簽租賃合同,并自行開具發票收取租金,明顯屬于轉租,如果不是簡易計稅,可通過增值稅專用發票抵扣的方式,避免重復征稅。

    也可以由開發公司與租戶簽租賃合同,物業與開發公司簽訂委托代收合同,約定開發公司開具發票給租戶,由物業公司將此發票轉交給租戶,并代為收取租金支付給開發公司,并另外向開發公司收取手續費。這樣物業收租賃費屬于代收,可只就手續費按“經紀代理服務”征增值稅。


    【政策依據】《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1:

    《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第三十七條 銷售額,是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用,財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

    價外費用,是指價外收取的各種性質的收費,但不包括以下項目:

    (一)代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。

    (二)以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。


    也可參照《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部、國家稅務總局第50號令)第十二條規定,條例第六條所稱價外費用,包括價外向購買方收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤等運輸裝卸費以及其他各種性質的價外收費。但下列項目不包括在內:

    1.受托加工應征消費稅的消費品所代收代繳的消費稅。

    2.同時符合以下條件的代墊運輸費用:

    ⑴承運部門的運輸費用發票開具給購買方的。⑵納稅人將該項發票轉交給購買方的。

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