房地產企業商務中心無償提供給業主使用的相關問題

房地產企業有一商務中心,原測繪面積清單上顯示可售,但由于過多業主上訴并要求作公共配套,后來房地產企業將此商務中心無償提供給業主使用,有相關關主代表簽名接收(另有業主簽名確認是業主代表),請問這一業務中,增值稅是否視同銷售?但實際沒有收過任何的錢,而且是真實發生的事情,而且有業主簽收,也是無償使用,可否不視同銷售?不視同銷售的話所得稅能否稅前扣除商務中心發生的成本?土地使用稅能否從移交當天不再繳交?房產稅也與房地產公司無關?
所屬話題: 稅務合規與籌劃
林英燦 提問于 2017-04-10 11:19
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  • 張貞生 10年+國稅局官員 2017-04-11 17:53

    1、從描述看,該商務中心雖然已經交業主無償使用,但產權仍屬于房地產公司。因此,形式上看屬于不動產的無償使用,按照營改增的相關規定,單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務視同銷售服務,但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外,該商務中心只供業主無償使用,不符合用于公益事業或者以社會公眾為對象,因此單純從無償使用的角度看,需要視同銷售。

    2、無償使用(即沒有取得對價)不是排除視同銷售的理由,但是如果該使用并非“無償”,而是包含在房價當中(即買房即可以獲得商務中心的使用權),則可以爭取適用買房贈服務(類似于買房贈裝修)相關規定,參照當地執行口徑,不適用視同銷售。

    3、不屬于“無償”的話,根據企業所得稅的相關規定,如果產權仍然屬于企業所有,則可能被認定為自用固定資產出租,按固定資產相關規定處理,只可以扣除折舊。

    4、根據《國家稅務局關于檢發<關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定>的通知》(國稅地[1988]15號)第四條:土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的,由代管人或實際使用人納稅;土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的,由實際使用人納稅;土地使用權共有的,由共有各方分別納稅。按照此規定,如果產權未變,仍由公司繳納土地使用稅。

    5、關于房產稅,根據《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)第一條規定,無租使用其他單位房產的應稅單位和個人,依照房產余值代繳納房產稅。因此使用人應依照房產余值為房地產公司代繳房產稅。如果認定為有租使用,則由出租人按規定繳納房產稅。

    以上答復僅供參考,請以主管稅務機關答復為準。

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